Il contratto preliminare di compravendita tra privati è il primo step formale che si trova ad affrontare chi ha deciso di vendere o comprare casa senza agenzia. Ma è obbligatorio preliminare di compravendita tra privati? Il compromesso acquisto casa costituisce una forma di tutela per evitare i rischi di vendere casa privatamente?
Nelle righe che seguono troverai risposta a queste e alle domande più comuni sul preliminare di vendita immobiliare.
Cos’è il preliminare di compravendita?
Detto anche comunemente compromesso, il contratto preliminare di compravendita fra privati è un accordo attraverso il quale il venditore e il compratore si impegnano a stipulare successivamente – nelle modalità e nei tempi definite nello stesso preliminare – un contratto definitivo di compravendita.
Il contratto preliminare deve essere per iscritto (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico). Nota che con il compromesso non si trasferisce il titolo di proprietà dell’immobile: questo avviene solo al momento del rogito.
Il compromesso è obbligatorio?
No, non è obbligatorio passare per il preliminare di compravendita di un immobile, si può andare direttamente dalla proposta al rogito notarile. Il compromesso è utile per obbligare reciprocamente il venditore e il compratore nei casi in cui serva del tempo, per esempio per chiedere un mutuo.
Registrare il preliminare è obbligatorio?
Sì, le parti sono tenute a registrare presso l’Agenzia delle Entrate il contratto preliminare di compravendita fra privati o fra privato e Impresa, anche nei caso in cui la compravendita è operazione soggetta a IVA.
Il contratto preliminare di compravendita va registrato entro i 30 giorni successivi alla firma sottoscrizione.
Quanto costa registrare un preliminare di compravendita fra privati?
Per registrare il preliminare dovranno essere versate:
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imposta di registro di 200 euro
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imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Se il contratto è stato fatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata dal Notaio l’imposta di bollo è di 155 euro
Se al compromesso il compratore conferisce del denaro al venditore, dovrà essere versata anche un’imposta di registro proporzionale pari:
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allo 0,50% della caparra confirmatoria
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al 3% del montante conferito a titolo di acconto sul prezzo
Chi deve pagare le spese di registrazione del preliminare di vendita?
Se non altrimenti stabilito fra le parti, tutte le spese accessorie del contratto di compravendita sono in capo al compratore, come le spese notarili e le spese appunto di registrazione.
Chi deve registrare un preliminare di compravendita tra privati?
Se la compravendita è assistita da un’agenzia immobiliare, la registrazione spetta a quest’ultima. Se viene sottoscritto presso un Notaio, sarà compito del notaio. Il preliminare di compravendita registrato in forma di scrittura privata può essere registrato da una qualsiasi delle parti, anche per via telematica attraverso il servizio RAP.
Che valore ha un preliminare non registrato?
Un preliminare di compravendita tra privati non registrato ha valore civilistico ma costituisce una evasione fiscale, quindi è sottoposto a sanzioni. In altre parole:
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anche se non viene registrato all’Agenzia delle Entrate, il preliminare vale come obbligo reciproco delle parti a concludere la compravendita
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la mancata registrazione comporta l’evasione del versamento dell’imposta di registro e di bollo
Come tutelarsi in un preliminare di vendita?
Poniamo il caso che, dopo la sottoscrizione del contratto preliminare, il venditore si impegni a vendere anche con altri potenziali compratori. Oppure che accenda un’ipoteca sull’immobile. Se hai registrato il contratto all’Agenzia dell’Entrate hai il diritto di chiedere i danni, ma non quello di impedire o evitare che l’immobile sia venduto a terzi e non a te.
Perché il venditore abbia maggiori garanzie (per esempio il diritto di priorità all’acquisto) bisogna procedere alla trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari.
Tale trascrizione è obbligatoria se il compromesso è stato siglato presso un Notaio o come scrittura privata autenticata dal Notaio.
Come si fa un preliminare di compravendita tra privati?
Che debba essere in forma scritta lo abbiamo già detto. Vediamo adesso quali parti deve contenere un contratto preliminare:
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identificazione delle parti (venditore e compratore) con nome, luogo e data di nascita, residenza, codice fiscale
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manifestazione esplicita delle parti a siglare il contratto definitivo
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descrizione completa dell’immobile, compresi i dati catastali
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prezzo fissato per la compravendita ed eventuali tempistiche/ importi di acconti e caparre
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data ultima per il rogito, e definizione delle modalità di erogazione del saldo
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accordi in merito alla data di consegna dell’immobile
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Foro competente in caso di controversie
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data e firma
Se vuoi una traccia, scarica questo preliminare di compravendita tra privati modello pdf.
Si tratta di un esempio di contratto preliminare da stipulare tra due parti senza l'ausilio di un mediatore. È stato scritto in modo da essere modificato per avvicinarlo alle tue tue reali esigenze e va compilato in maniera attenta in ogni sua parte per essere valido. Naturalmente, dovrai conservare le parti di tuo interesse e cancellare quelle che invece non sono pertinenti al tuo specifico caso.
Quanto si lascia al preliminare di compravendita?
A questa domanda non c’è una risposta univoca. Diciamo che di solito si corrisponde fra il 10% e il 15% del prezzo totale a titolo di acconto.
Abbiamo risposto a tutte le tue domande? In ogni caso ricorda che, se non vuoi regalare il 4% all’agenzia immobiliare ma vuoi comunque assistenza professionale al processo di compravendita immobiliare, puoi rivolgerti a un assistente immobiliare dedicato. Un professionista del settore sempre al tuo fianco, fino al rogito.