Le agenzie immobiliari non ti convincono?
Stai pensando di vendere casa da privato, senza agenzia, per risparmiare le commissioni?

Buona idea. Al di là di quello che si racconta, vendere casa da soli si può.
Bisogna solo informarsi, sapere cosa e come fare, quali regole rispettare e poi mettersi all'opera. Se vuoi saperne di più sulla vendita fra privati di un immobile, sei nel posto giusto. Continua a leggere!

Perché dovresti vendere casa da privato?

La prima risposta che viene in mente, la più ovvia è: per risparmiare le commissioni di agenzia. Certo, ci sono agenzie che promettono al venditore una commissione minima, anche l'1%. Poco, sembra. Ma immaginiamo che tu concluda la vendita del tuo appartamento 500.000 euro. Quella “risibile” percentuale equivale a 5000 euro. Molto meno risibile, eh?

Ma c'è poi una seconda ragione, meno scontata e che riguarda aspetti più commerciali. Per un acquirente, comprare casa da un privato significa risparmiare davvero molti soldi. Sì, perché come saprai le agenzie immobiliari – per guadagnarsi gli immobili in esclusiva - hanno consuetudine di riversare il costo dell'operazione in massima parte sull'acquirente. A chi compra chiedono commissioni anche del 4%. E allora, sempre sul nostro solito immobile compra-venduto a 500.000 euro, l'acquirente sostiene spese addizionali per 20.000 euro. Questo dà alla tua casa venduta senza agenzia un innegabile vantaggio rispetto “alla concorrenza”.

Come funziona la vendita fra privati

Tralasciando gli aspetti più commerciali come la valutazione dell'immobile, la preparazione della casa per le foto o le visite, la pubblicità sui siti specializzati, oppure quelli più burocratici di raccolta e controllo dei documenti – tutti temi di cui ci occuperemo nei paragrafi seguenti – va detto che il processo di vendere casa da soli funziona esattamente come quello intermediato dall'agenzia immobiliare. Gli step sono i seguenti.

1. L'organizzazione delle visite e il follow-up

Definisci dei giorni in cui far visitare l'immobile. Rispondi tempestivamente alle persone interessate attraverso il canale che hai scelto (whatsapp, mail, telefono). Nelle comunicazioni fai sempre intendere velatamente che non sono i soli, che la casa desta interesse. A questo fine, fissa gli appuntamenti uno dietro l'altro, in modo che gli acquirenti si incontrino e che facciano anche un pò di attesa. Questo crea un senso di urgenza e di riprova sociale che aumenta l'interesse.

Come vendere casa da privato

Conserva nome e numero di tutti e richiamali qualche giorno dopo la visita. Se non sono interessati chiedi perché, se sono interessati proponi una seconda visita. Chiedi se è una questione di prezzo e in caso affermativo offriti di discutere la cosa di persona, magari durante una seconda visita.

2. La trattativa

Quando ricevi una proposta da parte di un acquirente non spaventarti se è più bassa di quello che ti attendevi. Probabilmente l'acquirente vuole solo negoziare. Chiedi una proposta in forma scritta e firmata, irrevocabile (affinché il tuo acquirente dimostri il suo reale interesse) e comincia anche tu a negoziare. Cerca di ragionare con obiettività e di tenere in mente non solo le tue valutazioni soggettive (quanto vorresti idealmente realizzare) ma quanto la casa vale anche rispetto alle sue criticità (stato di manutenzione, zona ecc.). Questa dialettica fra aspettative e realtà è uno degli aspetti più critici quando si vende casa da privato.

3. Il preliminare di compravendita fra privati

Una volta che hai raggiunto con il tuo potenziale acquirente un accordo su prezzo e condizioni, puoi passare al preliminare, detto anche “compromesso”. Il preliminare è quindi il contratto con il quale venditore e acquirente si obbligano a portare a termine una compravendita e deve contenere tutte le modalità ed i termini del contratto definitivo, di cui deve avere anche la stessa forma prescritta dalla legge. Di solito al preliminare la parte acquirente versa una caparra confirmatoria, che andrà successivamente scontata dal prezzo di acquisto. Una sorta di “anticipo” insomma.

Per essere certi della corretta stesura del contratto preliminare è meglio rivolgersi allo stesso Notaio che poi stipulerà l'atto di compravendita. Ma deve essere l'acquirente a sceglierlo. Altrimenti si trovano in Rete molti fac-simile. Firmato e contrassegnato il preliminare in tre copie, esso va obbligatoriamente registrato all'Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla sottoscrizione.

4. Il rogito

A questo punto, tu devi raccogliere e predisporre la documentazione per il Notaio, e ne parleremo in uno dei paragrafi seguenti. Il Notaio sarà scelto dal compratore e, per maggior tutela, sarà lui o lei a dare notizia ufficiale della data di stipula. Alla data stabilita, il Notaio convoca le parti, legge l'atto e lo fa sottoscrivere. Tutta la successiva parte burocratica sarà a carico del Notaio che provvederà alla registrazione dell'atto, alla trascrizione nei registri immobiliari e alla voltura catastale.

Se il tuo acquirente prende un mutuo questo sarà aperto dallo stesso Notaio immediatamente dopo la compravendita e l'emissione degli assegni a favore del venditore da parte della banca dovrà avvenire contestualmente al rogito notarile. Al momento del rogito vi è il passaggio della proprietà e quindi il prezzo deve essere saldato per intero, meglio con uno o più assegni circolari non trasferibili. Ecco fatto, la vendita tra privati si è conclusa!

Vendi casa da privato

Vendere casa senza agenzia: la valutazione dell'immobile

Stabilire il corretto prezzo di vendita dell'immobile quando vendi casa da privato può sembrare complicato. Di solito se ne occupa l'agente immobiliare. Ma devi sapere che in realtà l'agente non lo fa solo in base alla sua esperienza professionale, ma anche con l'ausilio di strumenti e parametri che anche tu, che hai deciso di vendere casa privatamente, puoi utilizzare. Vediamo quali.

  1. Definisci la metratura del tuo immobile sulla base della visura catastale. Se hai spazi esterni sappi che balconi e terrazze li devi considerare al 25% se scoperti e al 35% se coperti; le verande si calcolano al 60%; il giardino (tutto tuo, non in comune con altri condomini) calcolalo al 10% della dimensione effettiva.
  2. Vai su Internet e cerca quanti più immobili puoi nella tua zona e di analoga metratura, poi fai una media al metro quadrato. Non considerare il valore delle case nuove.
  3. Consulta anche il borsino immobiliare dell'Agenzia delle Entrate per la tua zona.

Valutando e mediando fra i risultati di tutte queste analisi riuscirai a determinare il valore del tuo immobile. E potrai immetterlo sul mercato a un prezzo adeguato e corretto, anche se hai deciso di vendere casa senza agenzia.

I documenti per vendere casa da privato: la check-list

Intorno a questo tema - cosa serve per vendere casa senza agenzia – gravitano le maggiori preoccupazioni di chi ha paura che vendere casa da soli si trasformi in un incubo burocratico.

In realtà, c'è poco da aver paura e molto da organizzarsi. La prima cosa che devi fare, se vuoi vendere il tuo immobile senza agenzia, è sincerarti di avere tutta la documentazione necessaria. Non delegare al Notaio, non è il suo compito: già nelle fasi preliminari un acquirente prima di versarti assegni di caparra vorrà verificare che tutto sia in ordine.

Documenti da avere prima di vendere casa

Se l'immobile è stato acquistato:

  • copia del rogito
  • nota di trascrizione

Se l'immobile è stato ereditato:

  • dichiarazione di successione
  • ricevuta di versamento delle imposte
  • rogito di acquisto precedente alla successione con nota di trascrizione
  • certificato di morte in originale
  • eventuali pubblicazioni di testamento, rinunce o accettazioni di eredità

Se l'immobile è stato comprato all'asta:

  • copia di tale sentenza

Comunque tu sia entrato in possesso dell'immobile che vuoi vendere privatamente, devi avere anche:

  • attestato di prestazione energetica
  • schede catastali rasterizzate
  • concessioni edilizie
  • eventuali varianti
  • autorizzazioni per opere svolte nel tempo (art. 26, DIA, ...)
  • documenti dell'eventuale Condono con copia della concessione in Sanatoria rilasciata dal Comune
  • certificato di agibilità (una volta noto come “abitabilità”)

Documenti da tenere pronti

  • regolamento di condominio
  • ultimo verbale d'assemblea
  • riparto spese condominiali ordinarie a consuntivo
  • visura catastale
  • eventuali dichiarazioni conformità impianti

Vendere casa da privato documenti

Documenti da raccogliere per il Notaio

Eccoti, sei a un passo dal tuo obiettivo: vendere casa da privato a privato. Nei giorni immediatamente precedenti al rogito, devi dare al Notaio (oltre a quanto abbiamo detto sopra):

  • carta d'identità in corso di validità
  • codice fiscale
  • certificato dove desumere lo stato civile o il regime patrimoniale (chiedi al Notaio quale a seconda del tuo stato nubile/celibe, divorziato, vedova ecc)
  • se chi sta comprando il tuo immobile ha venduto nell'ultimo anno (o sta vendendo) la sua abitazione acquistata come prima casa, dovrà produrre una fotocopia del suo atto di acquisto più una copia dell'atto di vendita
  • fotocopia del preliminare registrato e del modello F24 quietanzato
  • fotocopia di tutti gli assegni e/o bonifici utilizzati per i pagamenti di caparre o acconti prezzo
  • lettera dell'amministratore di condominio dove risulti il regolare pagamento di tutte le spese di natura ordinaria e straordinaria
  • se c'è un mutuo da estinguere contestualmente all'atto, i dati della banca e il referente che segue la pratica

I rischi di vendere casa da privato

I rischi di vendere casa da soli e, reciprocamente, di acquistare casa da un privato, sono il grande cavallo di battaglia delle agenzie immobiliari. La verità è che, se si procede con oculatezza, vendere casa da privato non è rischioso, esattamente come vendere con agenzia immobiliare. Ma vediamo di cosa si tratta.

La mancata conformità urbanistico-catastale: i rischi per il venditore

La conformità urbanistica si determina quando lo stato di fatto della casa non corrisponde alla licenza, alla concessione edilizia, a Dia, Scia, Cila con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e le ristrutturazioni dell'immobile. La conformità catastale è invece la corrispondenza perfetta fra la planimetria effettiva e la planimetria depositata al catasto. Se il Notaio, mentre fa i suoi controlli prima del rogito, scopre che qualcosa non va, l'acquirente potrebbe decidere di recedere e tu potresti dover restituire la caparra (anche doppia). Come risolvere?

  1. verifica da solo tutti i documenti prima di mettere in vendita la casa e, se c'è un problema, contatta un professionista per sanare
  2. ottieni una relazione tecnica integrata da un professionista: sarai al riparo da ogni rischio

Per vendere casa da soli ci vuole un sacco di tempo

Un'altra leggenda metropolitana. Vendere casa privatamente sarebbe difficile perché: a) si sbaglia il prezzo b) non si riescono a gestire gli appuntamenti 3) l'annuncio non ha visibilità. Ma non è vero a prescindere! Affidati a un sito specializzato nella compravendita di immobili fra privati, fatti seguire (a un costo contenuto) nelle fasi che per te sono più difficili e vedrai. Per vendere casa senza agenzia ci vuole lo stesso tempo che a venderla con agenzia.

Vendere casa privatamente e proteggere l'acquirente

La compravendita di un immobile è uno degli eventi più importanti di una vita per la maggior parte delle persone. Normale che possano esserci preoccupazioni. Ma non serve necessariamente un'agenzia per garantire tutte le parti coinvolte. Se parti con il piede giusto, vendere casa da privato è una strada in discesa. Pubblica un annuncio immobiliare certificato, che assicura tutta la correttezza documentale, ti metti al riparo da ogni rischio e garantisci l'acquirente. Per saperne di più leggi il nostro approfondimento su come vendere casa da privato senza rischi.

Siti per vendere casa senza agenzia

In teoria, nulla ti vieta di vendere la tua casa privatamente sugli stessi canali utilizzati dalle agenzie immobiliari. Idealista o Immobiliare, per esempio. Tutti i siti ti permettono di vendere casa da privato gratis. Ma è come andare a competere in un altro campionato e non è detto che sia premiante in termini di visibilità.

Quindi puoi rivolgerti a siti come Bakeka e Subito, che tuttavia sono siti generalisti quindi fuori focus rispetto al target immobiliare. La tua casa rischia di diventare un ago nel pagliaio. Chi mai va su Subito per cercare casa?

Meglio affidarti a siti specializzati nella vendita fra privati, che ti assicurano la stessa visibilità dei siti mainstream ma relativamente al tuo pubblico di riferimento, quello formato da chi preferisce comprare casa senza agenzia. Una possibilità è Casadaprivato.it che oltre alla pubblicazione gratuita dell'annuncio – ben visibile perché il sito vanta 3 milioni di pagine visitate ogni mese – offre vari servizi à la carte che ti sollevano da una serie di incombenze e ti fanno risparmiare tempo. Per esempio, puoi avere:

Vendere casa da privato gratis...

... si può. Come abbiamo visto, è assolutamente possibile risparmiare le commissioni di agenzia e arrivare all'obiettivo facilmente e in totale sicurezza. Anche i costi notarili e di registro sono a carico dell'acquirente, quindi non dovrai sostenere nulla. Dovrai invece pagare le tasse sulla plusvalenza ma solo se:

  • vendi l'immobile nei 5 anni successivi a quando l'hai comprato
  • non hai usato l'immobile come abitazione principale tua o di un tuo familiare

Infine, potresti sostenere dei costi relativi ai documenti da produrre come APE o Relazione tecnica integrata. E questi costi sì, sono proprio inevitabili!

Per saperne di più su come vendere casa privatamente

Adesso hai un quadro più chiaro sulla compravendita immobiliare fra Privati. Se vuoi approfondire, ti suggeriamo la guida Vendere casa senza agenzia Altroconsumo: molto esaustiva ma a pagamento.

Se vuoi un vademecum altrettanto puntuale per vendere casa da Privato c'è la Guida Casa da Privato: scaricala qui!