Il Fondo Prima Casa 2026 offre una garanzia pubblica sui mutui per acquistare l’abitazione principale. Dal 3 agosto 2026 l’accesso è stato ampliato alle persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992 e a specifici nuclei familiari. Per queste nuove categorie la copertura è del 50% della quota capitale, elevabile all’80% con un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
La garanzia Consap può facilitare l’accesso al credito, ma non è un contributo sul prezzo della casa e non assicura l’approvazione del mutuo. Prima di fare una proposta al venditore, bisogna distinguere i requisiti del Fondo, l’importo che la banca è disposta a finanziare e la liquidità necessaria per concludere l’acquisto.
Aggiornato al 19 ottobre 2026.
Cosa garantisce il Fondo Prima Casa
Il Fondo è istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap. Il suo compito è offrire alla banca una garanzia pubblica su una parte della quota capitale del mutuo destinato all’acquisto dell’abitazione principale. Consap esamina le domande trasmesse dagli istituti aderenti e verifica i requisiti per l’accesso alla copertura.
La garanzia ordinaria è pari al 50% della quota capitale del finanziamento, tempo per tempo in essere: riguarda quindi il capitale residuo secondo le regole del Fondo. Nei casi previsti dalla normativa la percentuale può aumentare. Questo può rendere più agevole valutare una richiesta di credito, ma non sostituisce l’analisi del reddito, degli altri debiti e dell’immobile.
La garanzia tutela il finanziatore, non cancella il debito dell’acquirente. Se il mutuatario non paga e il Fondo liquida alla banca le somme dovute entro i limiti della copertura, il Fondo acquisisce il diritto di recuperarle dal mutuatario. Il debito non diventa uno sconto né una somma che lo Stato regala a chi compra.
Anche l’espressione “mutuo Consap” va letta correttamente: il mutuo viene concesso dalla banca, non da Consap. L’istituto decide autonomamente se finanziare l’operazione e se ricorrere alla garanzia pubblica.
Chi può accedere al Fondo nel 2026
Nel 2026 l’accesso non è aperto indistintamente a chiunque acquisti una prima casa: occorre appartenere a una delle categorie ammesse. Oltre alle nuove categorie legate alla disabilità, rientrano nel Fondo:
- le giovani coppie coniugate o conviventi il cui nucleo sia costituito da almeno due anni, con almeno un componente che non abbia compiuto 36 anni;
- i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
- i conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari;
- i giovani che non abbiano compiuto 36 anni;
- i nuclei con tre figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro annui;
- i nuclei con quattro figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 45.000 euro annui;
- i nuclei con cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 50.000 euro annui.
Appartenere a una categoria è solo il primo controllo. Alla data di presentazione della domanda di mutuo il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, anche all’estero. È prevista un’eccezione per gli immobili acquisiti per successione, anche in comunione con altri successori, concessi in uso gratuito a genitori o fratelli.
Non basta quindi dire “questa sarà la mia prima casa” per essere ammessi. Se possiedi una quota di un’altra abitazione, o un immobile ricevuto in eredità, fai verificare alla banca la situazione concreta prima di costruire il budget sulla garanzia. Anche le agevolazioni fiscali sull’acquisto seguono regole proprie: il diritto a pagare imposte agevolate non dimostra, da solo, il diritto di accedere al Fondo.
Le novità dal 3 agosto per la disabilità
La legge 2 luglio 2026, n. 116, che ha convertito il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66 sul Piano Casa, ha ampliato le categorie prioritarie ammesse al Fondo. Le nuove disposizioni sono operative dal 3 agosto 2026 e riguardano due situazioni specifiche.
La prima è quella delle persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104. Il riferimento all’accertamento è essenziale: non è corretto estendere automaticamente la misura a qualsiasi invalidità civile o a una generica condizione di disabilità.
La seconda riguarda i componenti di un nucleo familiare al quale appartenga da almeno due anni un familiare convivente con la stessa disabilità permanente accertata. Il familiare deve essere figlio, figlia, fratello o sorella del richiedente. La norma non individua una categoria generica di caregiver: relazione familiare, convivenza e requisito temporale devono corrispondere alla previsione.
Cosa significa per chi vuole comprare casa
Una persona che rientra nella nuova categoria può verificare l’accesso al Fondo anche se ha già compiuto 36 anni: il requisito anagrafico degli under 36 non va trasferito a questa diversa categoria. Restano però da rispettare le altre condizioni del Fondo, comprese quelle sulla proprietà di altre abitazioni, sull’immobile da acquistare e sull’importo del finanziamento.
Per entrambe le nuove categorie Consap indica una garanzia del 50%, elevabile all’80% con ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Un ISEE superiore a tale soglia non esclude, da solo, la garanzia ordinaria del 50%, se tutti gli altri requisiti risultano soddisfatti.
Il modulo aggiornato richiede di indicare numero e data del verbale rilasciato o validato dall’INPS relativo all’accertamento della disabilità. Non va confusa questa dichiarazione con un obbligo generalizzato di allegare il verbale: chiedi alla banca quali ulteriori documenti servono per la tua istruttoria. Nel caso del familiare convivente, controlla anche come attestare la composizione del nucleo e il requisito dei due anni. Gli eventuali documenti che contengono dati sanitari vanno trasmessi attraverso i canali indicati dall’istituto, non condivisi con il venditore della casa.
Garanzia ordinaria ed elevata: quali condizioni cambiano
Per comprendere le percentuali bisogna separare la quota del mutuo garantita dal Fondo dalla quota del prezzo finanziata dalla banca. Una garanzia all’80% non significa che il mutuo debba essere pari all’80% del prezzo, né che l’acquirente riceva un contributo di quella misura.
Under 36 e altre categorie prioritarie
Per gli under 36, le giovani coppie, i nuclei monogenitoriali e i conduttori di alloggi IACP, l’innalzamento della garanzia all’80% richiede un ISEE non superiore a 40.000 euro annui e un mutuo superiore all’80% del prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori. La disciplina della garanzia elevata per queste categorie è prorogata al 31 dicembre 2027.
Si tratta di condizioni cumulative: avere meno di 36 anni non dà automaticamente diritto alla copertura all’80%. Viceversa, la soglia ISEE per la garanzia elevata non va confusa con un limite generale di accesso alla copertura ordinaria per tutte le categorie.
Nuclei familiari numerosi
Per i nuclei con tre figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro annui, la garanzia elevata arriva all’80%. Con quattro figli sotto i 21 anni e ISEE non superiore a 45.000 euro, arriva all’85%. Con cinque o più figli sotto i 21 anni e ISEE non superiore a 50.000 euro, arriva al 90%.
Queste coperture richiedono un finanziamento superiore all’80% del prezzo di acquisto comprensivo degli oneri accessori e la relativa disciplina è prorogata al 31 dicembre 2027. La banca deve individuare la fascia applicabile alla composizione familiare e alla domanda concreta. Anche il 90% è una percentuale di garanzia sulla quota capitale, non una promessa di finanziare il 90% del prezzo.
Le nuove categorie legate alla disabilità
Per le categorie introdotte dal 3 agosto 2026, la previsione specifica dell’articolo 4-bis della legge n. 116/2026 collega l’elevazione all’80% a un ISEE non superiore a 40.000 euro annui, senza richiedere un mutuo oltre l’80% del prezzo. Anche il modulo aggiornato distingue questa possibilità dalla garanzia elevata delle categorie tradizionali. Nella richiesta alla banca è importante indicare correttamente la categoria utilizzata, soprattutto se il richiedente rientra in più di una.
Un esempio per non confondere garanzia e finanziamento
Immaginiamo un’abitazione da 190.000 euro, con 10.000 euro di oneri accessori considerati nell’esempio, e un mutuo richiesto di 180.000 euro. Il rapporto tra finanziamento e prezzo comprensivo degli oneri è del 90%. Se la pratica viene ammessa a una garanzia all’80%, la copertura iniziale sulla quota capitale è di 144.000 euro.
L’acquirente deve comunque restituire tutti i 180.000 euro alla banca, con interessi e costi contrattuali. I 144.000 euro non sono denaro aggiuntivo disponibile per il rogito. Nell’ipotesi semplificata restano almeno 20.000 euro di risorse proprie per la differenza tra costo considerato e mutuo, ai quali aggiungere eventuali spese non incluse e una riserva.
L’esempio serve a chiarire i rapporti, non è un preventivo: oneri ammissibili, importo effettivamente finanziabile e valore della perizia vanno verificati con l’istituto. Anche il rapporto mutuo/valore usato dalla banca, spesso chiamato LTV, non va confuso con la percentuale della garanzia pubblica.
Importo massimo e requisiti dell’immobile
Il finanziamento ammesso al Fondo non può superare 250.000 euro. Il limite riguarda il mutuo, non necessariamente il prezzo della casa. Se l’immobile costa di più, occorre verificare come coprire la differenza, oltre alle spese, e se l’operazione resta compatibile con tutte le condizioni richieste.
L’abitazione deve essere destinata ad abitazione principale del mutuatario. Sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, rispettivamente abitazioni di tipo signorile, ville e castelli o palazzi di eminente pregio artistico o storico. L’immobile non deve inoltre avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, n. 1072.
Il Fondo può intervenire per l’acquisto, per l’acquisto accompagnato da ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica e per l’acquisto con accollo derivante dal frazionamento di un mutuo concesso al costruttore. Non copre un finanziamento destinato esclusivamente alla ristrutturazione, senza il contestuale acquisto.
Se stai valutando acquisto e lavori, verifica con la banca come deve essere documentato il miglioramento energetico. La garanzia pubblica e un’offerta commerciale “green” sono strumenti diversi: per confrontare condizioni e costi puoi approfondire il mutuo green per comprare casa, senza presumere che le due formule siano automaticamente abbinabili.
Come presentare la domanda alla banca
La domanda per il Fondo va presentata a una banca o a un intermediario finanziario aderente, insieme alla richiesta di mutuo. Non deve essere inviata direttamente a Consap dal cittadino. La banca trasmette la pratica e conserva il ruolo decisivo nella valutazione del finanziamento.
Per partire con ordine, individua la categoria di accesso e controlla l’eventuale ISEE richiesto per la garanzia elevata. Poi verifica che l’istituto scelto aderisca al Fondo e utilizza il modello di domanda aggiornato, disponibile tramite Consap o presso l’istituto stesso.
Il modello aggiornato richiede una copia del documento di identità per i cittadini italiani e dell’Unione europea; per i cittadini di altri Paesi indica passaporto e permesso di soggiorno. Verifica con la banca gli allegati richiesti per la tua posizione. Quando la copertura dipende da una soglia ISEE, va presentata un’attestazione ISEE valida: il nuovo modulo la riferisce al momento della domanda di mutuo, mentre il modulo per famiglie numerose la richiede valida alla sottoscrizione della domanda.
Il modulo del Fondo non sostituisce il dossier necessario per il mutuo. La banca deve esaminare redditi, impegni finanziari e documentazione dell’immobile. Per organizzare questa parte senza duplicare i controlli, consulta la guida ai documenti necessari per richiedere un mutuo.
Tempi Consap e tempi del mutuo non coincidono
Consap comunica alla banca l’esito dell’istruttoria entro 20 giorni dalla ricezione della domanda trasmessa dall’istituto. In caso di ammissione, la banca comunica a Consap, entro i successivi 90 giorni, il perfezionamento del mutuo oppure la mancata erogazione.
Questi termini non significano che il mutuo venga erogato in 20 giorni dalla prima visita in filiale. Raccolta dei documenti, istruttoria bancaria, perizia e organizzazione del rogito hanno un percorso proprio. Prima di concordare una scadenza con il venditore, chiedi alla banca un calendario realistico per la tua operazione.
Cosa verificare prima della proposta d’acquisto
L’errore più rischioso è formulare un’offerta pensando che i requisiti Consap rendano il mutuo certo. La banca continua a valutare la capacità di rimborso, gli altri finanziamenti, il valore dell’immobile e la sua documentazione. L’ammissione alla garanzia non equivale a una delibera definitiva del credito.
Prima di impegnare la caparra, fai chiarire quale somma potresti ottenere, con quale copertura e a quali condizioni. Le banche aderenti si impegnano a non richiedere garanzie aggiuntive non assicurative oltre all’ipoteca e alla garanzia pubblica, nei limiti della normativa. Questo non elimina i controlli reddituali, né significa che il finanziamento sia senza ipoteca o senza possibili costi assicurativi.
Confronta le offerte a parità di importo e durata, considerando il TAEG, cioè il tasso annuo effettivo globale, e le spese indicate nei prospetti. L’ISEE serve per i requisiti della misura, ma non sostituisce la valutazione della rata sul reddito disponibile. La guida su come calcolare la rata del mutuo aiuta a impostare il confronto senza fermarsi alla percentuale garantita.
Se il mutuo è indispensabile, valuta con un professionista una proposta con una condizione sospensiva precisa. Se l’operazione è sostenibile soltanto con una determinata copertura del Fondo, questo elemento va discusso nella definizione della condizione, insieme all’importo del mutuo e alle scadenze. Una generica frase “salvo Consap” non chiarisce quale evento debba verificarsi. Puoi approfondire il tema nella guida sulla proposta d’acquisto vincolata al mutuo.
Il punto non è ottenere il finanziamento più alto possibile, ma completare un acquisto sostenibile. Anche con una quota finanziata elevata servono risorse per caparra e pagamenti intermedi, spese non finanziate e imprevisti. Le novità del 2026 ampliano le opportunità di accesso, non eliminano questa pianificazione.
Il supporto di CasaDaPrivato per il finanziamento
Comprare da privato permette di dialogare direttamente con il venditore, ma richiede di coordinare verifiche dell’immobile, richiesta di mutuo e scadenze contrattuali. I servizi per comprare casa di CasaDaPrivato possono affiancarti nelle fasi in cui queste attività si intrecciano.
La pagina dei servizi indica una consulenza mutuo gratuita nell’ambito del Servizio Documentale, utile per valutare la capacità di credito e orientare la richiesta. Nel Servizio Finale sono previsti il supporto mutuo tramite mediazione creditizia e il coordinamento con banca e notaio.
Il supporto può quindi aiutarti a leggere il progetto nel suo insieme: non soltanto la possibilità di accedere a Consap, ma anche la regolarità della casa e i tempi necessari per arrivare al rogito. La concessione del mutuo e l’ammissione alla garanzia restano di competenza, rispettivamente, dell’istituto finanziatore e di Consap.
Vuoi verificare il finanziamento prima di fare un’offerta?
Metti in ordine requisiti del Fondo, budget e documenti dell’immobile prima di impegnarti con il venditore. Scopri il supporto di CasaDaPrivato e chiedi quali servizi sono pertinenti alla tua fase di acquisto.