Registrazione Contratto d'Affitto Online: costi, tempi e sanzioni

Registrare il contratto di affitto è un obbligo di legge, non una formalità che si può rimandare: farlo in ritardo costa caro, farlo male espone locatore e conduttore a contestazioni. Con la registrazione online te ne occupiamo noi, dalla compilazione all'invio all'Agenzia delle Entrate.

Chi deve registrare il contratto e quando

Tutti i contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo devono essere registrati entro 30 giorni dalla data di stipula, qualunque sia l'ammontare del canone pattuito. Se la data di decorrenza della locazione è anteriore alla data di stipula, i 30 giorni decorrono dalla data di decorrenza. Non c'è obbligo di registrazione per i contratti che non superano complessivamente i 30 giorni nell'anno con lo stesso conduttore.

Per le locazioni abitative, la legge (art. 13, comma 1, della L. 431/1998) mette l'obbligo di registrare materialmente il contratto esclusivamente in capo al locatore, che deve inoltre darne comunicazione documentata al conduttore e all'amministratore di condominio entro i successivi 60 giorni. Il pagamento delle imposte dovute, invece, resta a carico di entrambe le parti in solido: in pratica, la spesa viene generalmente divisa a metà tra locatore e conduttore, salvo diverso accordo.

Il contratto di locazione può essere registrato in due modi: in modalità telematica (online), facoltativa per la maggior parte dei contribuenti ma obbligatoria per gli agenti immobiliari e per chi possiede almeno 10 immobili; oppure in modalità tradizionale (cartacea), recandosi presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate dopo aver pagato l'imposta di registro presso uno sportello bancario o postale.

Come registriamo il contratto per te

Prendiamo in carico il servizio. Ricevuto il pagamento, ti confermiamo la presa in carico e l'impegno alla trasmissione della richiesta di registrazione all'Agenzia delle Entrate.
Compiliamo e calcoliamo tutto per te. Inseriamo i dati nel modello RLI web e determiniamo le imposte dovute, senza rischio di errori.
Paghiamo e inviamo all'Agenzia delle Entrate. Disponiamo il pagamento tramite addebito sul conto corrente e inviamo telematicamente il file di registrazione.
Ti mandiamo la ricevuta. Riceverai la ricevuta dell'Agenzia delle Entrate con i dati di registrazione, da conservare insieme al contratto originale e alla ricevuta di addebito.

Documenti necessari

Scansione del contratto di locazione sottoscritto (in formato TIF, TFF o PDF/A)
Copia dei codici fiscali delle parti interessate (locatore e conduttore)
In caso di contratto in regime ordinario, IBAN del soggetto che si fa carico dei costi di registrazione

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, incluso l'attestato, sull'Attestato di Prestazione Energetica (APE) dell'edificio: se non lo hai ancora richiesto, occupatene prima della stipula.

Oltre alla registrazione dei nuovi contratti, ci occupiamo anche di tutti gli adempimenti successivi: proroghe, cessioni, risoluzioni e pagamento delle imposte annuali.

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DOMANDE FREQUENTI

Cosa succede se registro il contratto in ritardo?

La registrazione oltre i 30 giorni comporta una sanzione amministrativa che, in regime ordinario, va dal 120% al 240% dell'imposta di registro dovuta (per i contratti in cedolare secca la sanzione è invece in misura fissa). È possibile ridurre l'importo tramite il ravvedimento operoso, versando spontaneamente imposta, interessi e sanzione ridotta prima che l'Agenzia delle Entrate contesti la violazione: prima si regolarizza, minore è la sanzione da pagare.

Quanto costa registrare un contratto di locazione?

In regime ordinario, l'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro, a cui si aggiunge l'imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto, comunque ogni 100 righe, con un minimo di 32 euro). Se si opta per la cedolare secca, invece, non sono dovute né l'imposta di registro né quella di bollo.

Cos'è la cedolare secca e conviene sceglierla in fase di registrazione?

La cedolare secca è un regime fiscale sostitutivo, opzionale, riservato ai contratti di locazione abitativa tra persone fisiche: sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo con un'imposta unica al 21% per i contratti a canone libero o al 10% per quelli a canone concordato. Conviene quasi sempre nei contratti a canone concordato, mentre per il canone libero la convenienza dipende dallo scaglione IRPEF del locatore; va inoltre considerato che, scegliendola, si rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione.

Un contratto di affitto non registrato è valido?

No: per le locazioni abitative, la legge prevede che il contratto non registrato nei termini sia affetto da nullità. Il conduttore può in questo caso rivolgersi al giudice per far riconoscere l'esistenza della locazione a condizioni comunque conformi alla legge, con un canone che il giudice determina in misura non superiore ai valori minimi previsti, oltre alla restituzione delle somme eventualmente pagate in eccesso.

Chi paga l'imposta di registro, il locatore o il conduttore?

Per legge l'imposta di registro è dovuta da entrambe le parti in solido, e in pratica viene generalmente divisa a metà tra locatore e conduttore, salvo diverso accordo tra le parti. È invece esclusivamente il locatore, per le locazioni abitative, a dover materialmente occuparsi della registrazione entro 30 giorni e a doverne dare comunicazione al conduttore entro i successivi 60 giorni.

Devo registrare anche un contratto di comodato d'uso gratuito?

Il comodato d'uso gratuito è disciplinato diversamente dalla locazione, poiché non prevede un canone. Se il comodato risulta da scrittura privata non autenticata, non c'è generalmente obbligo di registrazione in termine fisso, salvo che il documento venga portato a conoscenza dell'Agenzia delle Entrate (ad esempio in sede di enunciazione in altri atti). In caso di dubbio sul tuo caso specifico, è comunque consigliabile verificare con un professionista prima di procedere.