Che tu sia un proprietario con una casa vuota da mettere a reddito in una città d'arte o al mare, oppure stia cercando un affitto a breve termine, questo articolo fa per te. Nelle righe che seguono parleremo di affitti temporanei a uso turistico. Sì insomma, di quegli affitti di breve periodo destinati ai turisti.
Gli affitti brevi sono sempre più diffusi e anche più discussi, perché molti ritengono che mettano a rischio gli "ecosistemi" delle città svuotandole di residenti per riempirle di turisti.
Certo è un tema molto dibattuto, che è anche alla radice della nuova normativa sugli affitti brevi che, a partire dal 2026, ha introdotto cambiamenti significativi. Ma andiamo con ordine.
1. Che cosa si intende per affitto breve?
Per affitto breve si intende una locazione di durata inferiore ai 30 giorni, regolata da apposito contratto, detto contratto di locazione breve ad uso turistico, in cui il proprietario concede all'inquilino l'uso dell'immobile arredato, di solito con biancheria e asciugamani. Nel linguaggio comune, l'affitto breve può anche riguardare una casa vacanza, tipologia di attività affine ma non identica alla precedente.
2. L'affitto a breve termine è lo stesso dell'affitto transitorio?
No, un contratto di affitto transitorio concede al conduttore il godimento della casa per un periodo fino a diciotto mesi. Si tratta di un affitto a uso residenziale, non turistico che deve essere motivato con le necessità del proprietario e/o dell'inquilino per esempio obblighi di lavoro, oppure lavori di ristrutturazione previsti. Si tratta nella maggior parte dei casi di affitti soggetti a canone concordato.
Il canone si dice concordato quando rientra in fasce concordate – appunto – fra le rappresentanze territoriali dei proprietari e degli inquilini.
3. Che differenza c'è tra casa vacanze e affitti brevi?
Si tratta in entrambi i casi di locazioni brevi, tuttavia differiscono sia per la tipologia di servizi forniti sia (molto spesso) per la modalità di esercizio: professionale e non professionale.
La casa vacanza prevede, oltre all'affitto di un alloggio, anche la fornitura di altri servizi come pulizie, visite guidate, servizi navetta, baby sitting, animazione.
Una casa vacanza può essere gestita in forma non imprenditoriale, e quindi sottostare ai giorni di chiusura previsti dalla Regione di appartenenza. Oppure in forma imprenditoriale, e allora prevede l'apertura di partita IVA e tutta una serie di obblighi che vedremo fra poco.
L'affitto breve, detto anche locazione turistica, prevede la fornitura dell'alloggio e della biancheria e dei soli servizi di pulizia. Può essere esercitato in forma non professionale, entro certi limiti. Per sapere quali continua a leggere.
4. Come trovare affitti brevi?
Oltre alle piattaforme internazionali come AirBnB, che però richiedono sia ai proprietari sia agli affittuari una percentuale per la gestione del servizio, la cosa migliore è rivolgersi direttamente ai privati. Il sito CasaDaPrivato è specializzato nel mettere in contatto domanda e offerta di case per affitti brevi. Qui, oltre alle case per le vacanze puoi anche trovare agriturismi e bed and breakfast. Senza costi aggiuntivi di servizio.
5. Come regolarizzare un affitto breve?
Se la tua domanda è quale tipo di contratto serve per normare l'affitto di abitazioni per vacanze, la risposta è l'affitto transitorio a uso turistico. Quindi non serve per gli studenti universitari, né per i lavoratori stagionali. Il contratto transitorio a uso turistico:
- non può avere durata superiore ai 30 giorni
- può riguardare solo abitazioni (non negozi, laboratori , uffici ecc)
- viene stipulato solo fra persone fisiche (insomma, un albergo o un'azienda turistica non può usare lo strumento del contratto transitorio a uso turistico)
- riguarda anche quei casi in cui i proprietari offrono servizi aggiuntivi come lenzuola, pulizie o wi-fi.
Data la sua breve durata, il contratto breve a uso turistico non consente il recesso anticipato.
Anche questa tipologia contrattuale prevede l'adesione al regime di cedolare secca, con le importanti novità normative che vedremo in seguito.
Le case vacanze non prevedono la stipula di contratti di affitto (a meno che il soggiorno non duri più di 30 giorni) ma funzionano piuttosto come gli alberghi, con ricevuta o fattura.
6. Cosa prevede la nuova legge sugli affitti brevi?
Molti si chiedono: cosa cambia nel 2026 per gli affitti brevi? La Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025) ha introdotto una stretta significativa per regolamentare un settore in forte espansione. Ecco le nuove disposizioni in sintesi:
- Cedolare Secca a due aliquote: Se affitti fino a due appartamenti, puoi ancora usufruire della cedolare secca, ma con una novità. L'aliquota resta al 21% per il primo immobile, ma sale al 26% per il secondo immobile.
- Attività Imprenditoriale dal terzo immobile: Se destini alla locazione breve tre o più appartamenti, l'attività viene considerata automaticamente svolta in forma imprenditoriale. Di conseguenza, non potrai più usare la cedolare secca e avrai l'obbligo di aprire la Partita IVA.
- Obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale): Resta confermato l'obbligo, già introdotto in precedenza, di richiedere e ottenere il CIN per ogni immobile. Questo codice deve essere esposto in ogni annuncio pubblicato, sia online che offline.
7. Che obblighi ci sono per affitti turistici e come aprire un'attività di affitti brevi?
Per entrambe le tipologie di attività di affitto breve, locazione turistica e casa vacanza, esistono delle obbligazioni di sicurezza. Nell'immobile devono essere presenti:
- Dispositivi di rilevazione di gas e monossido di carbonio.
- Estintori accessibili e ben visibili.
Inoltre l'attività di affitto breve deve richiedere per via telematica il CIN al Ministero del Turismo. Per ottenerlo deve ottemperare agli obblighi di sicurezza di cui sopra e fornire i dati catastali dell'immobile per cui si richiede il Codice identificativo.
8. Cosa serve per affittare una casa per brevi periodi come casa vacanza o in forma imprenditoriale?
Se hai deciso di aprire una casa vacanza in forma imprenditoriale, o se rientri nella nuova casistica che ti obbliga a farlo (cioè gestisci tre o più appartamenti), oltre a quanto visto nel paragrafo precedente devi:
- Presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune, per via telematica, allegando i documenti che attestano la conformità urbanistica e degli impianti dell'immobile.
- Aprire la Partita IVA – codice ATECO 55.20.51 "Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence" con scelta del relativo regime fiscale.
- Iscriverti al Registro delle Imprese (Camera di Commercio).
- Iscriverti alla gestione Commercianti dell'INPS, con relativo versamento di contributi fissi ogni tre mesi.
- Produrre l'Attestato di Prestazione Energetica (APE)
- Accreditarti presso la questura per avere le credenziali del portale Alloggiati web dove dichiarare gli ospiti.
- Comunicare i prezzi al comune di appartenenza.
9. Come funziona la locazione turistica?
Immaginiamo che tu abbia compiuto tutti i passi descritti sopra. Hai il tuo CIN, i tuoi dispositivi di sicurezza e – nel caso tu operi in forma imprenditoriale – hai completato anche tutti gli altri adempimenti. Ora devi:
- Pubblicare il tuo annuncio per esempio su CasaDaPrivato.
- Devi dichiarare gli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo sul portale Alloggiati web della Polizia di Stato.
- Se il tuo ospite è un cittadino extra UE devi fare la Dichiarazione di Ospitalità alla Questura.
- Devi riscuotere dal tuo ospite e poi girare al Comune di pertinenza la Tassa di soggiorno.
10. Chi paga le utenze negli affitti brevi?
Di solito il proprietario, tali spese sono incluse nel costo dell'affitto breve, salvo accordi diversi.
11. Che tasse si pagano sugli affitti brevi?
La normativa fiscale è il punto che ha subito le maggiori modifiche. Vediamo come funziona nel 2026.
Se operi come privato (cioè con uno o due immobili), puoi scegliere il regime della cedolare secca. Questa opzione sostituisce l'IRPEF e le addizionali con un'imposta fissa, ma con aliquote diverse:
- 21% sui redditi del primo immobile.
- 26% sui redditi del secondo immobile.
Se non hai altri redditi e il tuo reddito da locazione rimane molto basso, potrebbe convenire scegliere il regime ordinario IRPEF con l'aliquota al 23% (primo scaglione), ma è un caso raro. Generalmente, la cedolare secca resta la scelta più vantaggiosa per chi opera come privato.
Se invece gestisci tre o più immobili, come detto, operi in forma imprenditoriale con Partita IVA e non puoi aderire alla cedolare secca. I tuoi redditi saranno tassati secondo il regime fiscale che hai scelto (es. forfettario o ordinario).
12. Come si registrano gli affitti brevi? Chi dichiara le locazioni brevi?
La regola aurea da tenere a mente prevede che tutti i contratti di durata superiore a 30 giorni vanno obbligatoriamente registrati all'Agenzia delle Entrate.
Il limite dei 30 giorni è da intendersi come complessivo nell'anno: per esempio se lo stesso inquilino affitta lo stesso immobile per 20 giorni a luglio e per 20 ad agosto il contratto andrà registrato.
L'obbligo di registrazione è in capo al proprietario come all'inquilino, quindi può occuparsene materialmente uno dei due, dipende dagli accordi.
Un contratto di locazione può essere registrato in tre modi:
- Affidandosi a un intermediario, come un professionista, un CAF, un servizio apposito (opzione zero stress assolutamente preferibile).
- attraverso lo sportello telematico dell'Agenzia delle Entrate
- fisicamente in ufficio previo appuntamento.
L'imposta di registro per i contratti di locazione è pari al 2% del canone annuo di locazione. Ma se si aderisce alla cedolare secca non sono dovute le imposte di registro e di bollo.
Tutto chiaro? Adesso non ti resta che cercare o proporre case in locazione turistica su CasaDaPrivato!