Dichiarazione Redditi Affitto: Guida a Cedolare Secca e IRPEF

La dichiarazione dei redditi derivanti da un contratto di locazione è un adempimento fiscale cruciale per ogni proprietario. Comprendere le opzioni disponibili, le scadenze e le modalità di compilazione è fondamentale per essere in regola con il Fisco e ottimizzare il proprio carico fiscale. Questa guida completa ti accompagnerà passo dopo passo nella dichiarazione dei redditi da affitto per l'anno d'imposta 2025, analizzando le differenze tra cedolare secca e regime IRPEF e spiegando come CasaDaPrivato può semplificare questo processo.

Cedolare Secca o Regime Ordinario IRPEF? Una Scelta Fondamentale

La prima decisione da prendere riguarda il regime di tassazione da applicare ai canoni di locazione percepiti. Le opzioni sono due: la cedolare secca e il regime ordinario IRPEF.

Caratteristica	Cedolare Secca	Regime Ordinario IRPEF
Aliquota	Fissa (21% o 10%)	Progressiva (dal 23% al 43%)
Base Imponibile	100% del canone annuo	95% del canone annuo
Imposte Sostituite	IRPEF, addizionali, imposta di registro, bollo	Nessuna
Vantaggi	Semplicità, aliquota fissa, nessuna imposta di registro	Possibilità di dedurre costi e oneri
Svantaggi	Non si possono dedurre costi	Aliquote più alte, maggiore complessità

La Cedolare Secca: Semplicità e Convenienza

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali. Si applica al 100% del canone di locazione annuo e prevede due aliquote:

21% per i contratti a canone libero.

10% per i contratti a canone concordato, stipulati in comuni ad alta tensione abitativa.

Optare per la cedolare secca significa anche essere esenti dal pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo per registrazioni, proroghe e risoluzioni del contratto.

Il Regime Ordinario IRPEF: Quando Conviene?

Il regime ordinario IRPEF prevede la tassazione dei canoni di locazione insieme agli altri redditi del proprietario. Il reddito imponibile è pari al 95% del canone annuo, e su questo importo si applicano le aliquote IRPEF progressive (dal 23% al 43%). Questo regime può essere conveniente per chi ha molte spese deducibili (es. ristrutturazioni, interessi passivi del mutuo) che possono abbattere l'imponibile complessivo.

Come Dichiarare i Redditi da Affitto: Il Quadro B del Modello 730/Redditi

Indipendentemente dal regime scelto, i redditi da locazione devono essere dichiarati nel Quadro B del Modello 730 o del Modello Redditi Persone Fisiche.

Compilazione del Quadro B: I Dati Fondamentali

1. Rendita Catastale (Colonna 1): Indicare la rendita catastale dell'immobile, non rivalutata.

2. Utilizzo (Colonna 2): Inserire il codice che identifica l'utilizzo dell'immobile (es. 3 per immobile locato in regime di libero mercato, 8 per immobile locato con cedolare secca).

3. Canone di Locazione (Colonna 5): Riportare il 95% del canone annuo se si è in regime IRPEF, o il 100% se si è optato per la cedolare secca.

4. Cedolare Secca (Colonna 11): Barrare la casella se si è scelto il regime della cedolare secca.

Affitti Brevi e Dichiarazione dei Redditi

Anche i redditi derivanti da affitti brevi (locazioni di durata non superiore a 30 giorni) devono essere dichiarati. Se si gestiscono fino a 4 appartamenti, si può optare per la cedolare secca al 21%. Superata questa soglia, l'attività viene considerata imprenditoriale e richiede l'apertura di una Partita IVA.

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FAQ

Qual è la differenza tra cedolare secca e regime ordinario IRPEF per gli affitti?

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva con aliquota fissa (21% per contratti a canone libero, 10% per canone concordato) applicata al 100% del canone annuo, che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. Il regime ordinario IRPEF prevede invece la tassazione del 95% del canone con aliquote progressive dal 23% al 43% insieme agli altri redditi del proprietario. La cedolare secca offre semplicità e convenienza per chi non ha molte spese deducibili, mentre il regime IRPEF può essere vantaggioso per chi ha costi significativi da dedurre come ristrutturazioni o interessi passivi del mutuo.

Quando conviene scegliere la cedolare secca per l'affitto?

La cedolare secca conviene nella maggior parte dei casi per la sua semplicità e per l'aliquota fissa che risulta spesso più vantaggiosa rispetto alle aliquote IRPEF progressive. È particolarmente conveniente se hai un reddito complessivo medio-alto (che ti porterebbe nelle fasce IRPEF del 35% o 43%), se non hai molte spese deducibili legate all'immobile, e se vuoi evitare il pagamento dell'imposta di registro e di bollo per registrazioni, proroghe e risoluzioni del contratto. L'aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato la rende ancora più vantaggiosa.

Come si dichiara il reddito da affitto nel modello 730?

I redditi da locazione si dichiarano nel Quadro B del Modello 730 o del Modello Redditi Persone Fisiche. Devi indicare la rendita catastale non rivalutata (Colonna 1), il codice di utilizzo dell'immobile (Colonna 2, ad esempio 3 per locazione libera o 8 per cedolare secca), il canone di locazione al 95% se in regime IRPEF o al 100% se con cedolare secca (Colonna 5), e barrare la casella della cedolare secca (Colonna 11) se hai optato per questo regime. È fondamentale compilare correttamente tutti i campi per evitare errori che potrebbero generare sanzioni.

Devo dichiarare anche i redditi da affitti brevi inferiori a 30 giorni?

Sì, anche i redditi derivanti da affitti brevi (locazioni di durata non superiore a 30 giorni) devono essere obbligatoriamente dichiarati. Se gestisci fino a 4 appartamenti in affitto breve, puoi optare per la cedolare secca al 21% dichiarando i redditi nel Quadro B come per gli affitti tradizionali. Se superi questa soglia di 4 appartamenti, l'attività viene considerata imprenditoriale e richiede l'apertura di una Partita IVA con conseguente gestione contabile più complessa.

Quali imposte sostituisce la cedolare secca?

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che sostituisce completamente l'IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche), le addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto e le sue proroghe, e l'imposta di bollo dovuta su registrazioni, risoluzioni e proroghe contrattuali. Questo significa che pagando la cedolare secca non dovrai versare separatamente tutte queste imposte, semplificando notevolmente la gestione fiscale dell'affitto.

Quando conviene il regime ordinario IRPEF invece della cedolare secca?

Il regime ordinario IRPEF può essere più conveniente in situazioni specifiche: se hai un reddito complessivo basso che ti colloca nelle fasce IRPEF più basse (23% o 25%), se hai molte spese deducibili legate all'immobile come ristrutturazioni importanti o interessi passivi del mutuo che possono abbattere significativamente l'imponibile, o se vuoi mantenere la possibilità di aggiornare il canone secondo gli indici ISTAT. In questi casi, la possibilità di dedurre i costi può rendere il regime IRPEF più vantaggioso nonostante la maggiore complessità gestionale.

Come posso gestire correttamente gli adempimenti fiscali per l'affitto?

La gestione fiscale degli affitti può essere complessa e fonte di errori costosi. CasaDaPrivato ti offre supporto completo con consulenza fiscale tramite un network di commercialisti e CAF convenzionati che ti aiutano a scegliere il regime più conveniente e a compilare correttamente la dichiarazione, gestione documentale con archivio digitale per conservare contratti e ricevute, e un Assistente Personale Dedicato sempre disponibile per rispondere ai tuoi dubbi. Con i servizi per l'affitto di CasaDaPrivato la gestione fiscale del tuo immobile diventa più semplice, sicura e ottimizzata.