Se stai pensando "voglio comprare casa", a meno che tu non sia uno dei pochi fortunati al mondo che non ha bisogno di fare i conti, ti starai sicuramente chiedendo: "Quali sono le spese per l'acquisto di una casa nel 2026?". Non calcolare attentamente tutti i costi è l'errore più grande che si possa commettere. Continua a leggere per scoprire nel dettaglio quanto costa comprare casa nel 2026 e come puoi ottimizzare il tuo investimento.

Quanto costa comprare una casa in Italia nel 2026

Per avere un'idea precisa del costo al metro quadro delle case in Italia, il punto di riferimento principale è l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. Sebbene i dati consolidati per il 2026 saranno disponibili solo in seguito, le proiezioni indicano un aumento medio dei prezzi del 4,2% rispetto al 2025. Questo si traduce in un costo medio nazionale che si attesterà intorno ai 1.930 €/mq.

È fondamentale sottolineare che questa è una media nazionale e non riflette le enormi differenze tra le varie aree del Paese. Se nei piccoli centri i prezzi potrebbero rimanere più contenuti, nelle grandi città come Milano e Roma si prevedono aumenti superiori alla media, rispettivamente del 7,3% e del 6,8%.

Città Prezzo medio al mq (previsione 2026)
Milano ~ 5.990 €/mq
Roma ~ 3.200 €/mq
Napoli ~ 2.700 €/mq
Piccoli Comuni ~ 1.000 €/mq

Naturalmente, il costo degli immobili è influenzato anche da fattori congiunturali come l'andamento dei tassi di interesse sui mutui. Le previsioni indicano una tendenza al ribasso dei tassi per la prima metà del 2026, il che potrebbe incentivare le compravendite e sostenere i prezzi.

Cosa si paga per comprare casa: tasse e tributi 2026

Il costo dell'immobile è solo una parte della spesa totale. Acquistare casa comporta il pagamento di una serie di imposte, che variano a seconda che si tratti di prima o seconda casa. In ogni caso, sarà il Notaio a riscuoterle al momento del rogito. Per un approfondimento, puoi consultare il nostro post su Acquisto casa da privato: tasse da pagare.

Spese acquisto prima casa 2026

Al momento del rogito per l'acquisto della prima casa, le imposte da versare sono:

  • Imposta di registro: 2% del valore catastale dell'immobile, con un minimo di 1.000 euro.
  • Imposta catastale: 50 euro.
  • Imposta ipotecaria: 50 euro.

Una novità del 2026 riguarda l'ISEE: la prima casa continua a essere conteggiata, ma con una franchigia più alta, cioè la parte del suo valore che non pesa sull'indicatore. Sale da 52.500 a 91.500 euro (120.000 euro nei capoluoghi delle città metropolitane), con 2.500 euro in più per ogni figlio convivente dopo il primo. Vale per alcune prestazioni, tra cui assegno unico, assegno di inclusione e bonus nido.

Per gli under 36 con un ISEE fino a 40.000 euro e le altre categorie prioritarie resta il Fondo di garanzia prima casa, con una garanzia statale fino all'80% del mutuo. L'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli under 36, invece, non è più in vigore: valeva per gli atti fino al 2023, con proroga al 2024 solo per chi aveva già registrato il preliminare.

Spese acquisto seconda casa 2026

Se invece stai acquistando una seconda casa, le imposte sono più elevate:

  • Imposta di registro: 9% del valore catastale dell'immobile, con un minimo di 1.000 euro.
  • Imposta catastale: 50 euro.
  • Imposta ipotecaria: 50 euro.

Quanto costa comprare una casa: le spese notarili 2026

Molti confondono le imposte con l'onorario del notaio, ma si tratta di due voci di spesa distinte. L'onorario del notaio per l'acquisto di una casa varia in base a diversi fattori, come il prezzo dell'immobile, la città e la complessità dell'atto.

Le tariffe notarili sono libere dal 2012: l'onorario dipende dal professionista, dal valore dell'immobile e dalla complessità dell'atto, e va aggiunta l'IVA al 22%. Conviene chiedere a più notai un preventivo scritto che separi onorario, imposte e spese. Se si stipula anche un mutuo, è necessario un secondo atto notarile, con un costo aggiuntivo. Di norma il notaio lo sceglie e lo paga chi compra. → Notaio: come sceglierlo e gestire i costi

Quanto costa comprare una casa con agenzia immobiliare

Questa è una delle voci di spesa più significative. Chi acquista un immobile tramite un'agenzia immobiliare paga in genere una commissione tra il 2% e il 4% del prezzo, più IVA al 22%. Per una casa da 300.000 euro si tratta di una spesa tra 7.320 e 14.640 euro.

Proprio per evitare questo costo ingente, sempre più persone scelgono di comprare casa senza agenzia, affidandosi a piattaforme come CasaDaPrivato.it che mettono in contatto diretto acquirenti e venditori, eliminando le costose commissioni di intermediazione.

Le spese accessorie di acquisto casa 2026

Oltre alle voci principali, ci sono una serie di spese accessorie da considerare:

  • Spese tecniche: perizie, visure, certificati, bolli, nota di trascrizione, voltura (circa 400-550 euro).
  • Costi del mutuo: non si tratta solo di capitale e interessi. Bisogna considerare anche la perizia, l'istruttoria, l'assicurazione incendio e scoppio (l'unica obbligatoria), l'onorario notarile per l'atto di mutuo e l'imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo finanziato per la prima casa, 2% negli altri casi. Confronta il TAEG delle offerte, che include gran parte di questi costi.

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FAQ

Nel 2026 il costo medio nazionale si attesta intorno ai 1.930 €/mq, con un aumento medio previsto del 4,2% rispetto al 2025. Tuttavia, esistono enormi differenze territoriali: Milano raggiunge circa 5.990 €/mq con un aumento del 7,3%, Roma circa 3.200 €/mq (+6,8%), Napoli circa 2.700 €/mq, mentre nei piccoli comuni i prezzi si mantengono intorno ai 1.000 €/mq. I prezzi sono influenzati anche dall'andamento dei tassi di interesse sui mutui, che per la prima metà del 2026 mostrano una tendenza al ribasso che potrebbe incentivare le compravendite.

Comprando la prima casa da un privato, al rogito si pagano: imposta di registro del 2% del valore catastale, con un minimo di 1.000 euro, imposta catastale di 50 euro e imposta ipotecaria di 50 euro. L'esenzione da queste imposte per gli under 36 non è più in vigore. Per i giovani e le altre categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 euro resta il Fondo di garanzia prima casa, con garanzia statale fino all'80% del mutuo. Nel 2026 la prima casa pesa meno sull'ISEE: la franchigia sale a 91.500 euro (120.000 nei capoluoghi delle città metropolitane), ma solo per alcune prestazioni come assegno unico e bonus nido.

Per l'acquisto da privato di una casa che non è prima casa si pagano: imposta di registro del 9% del valore catastale, con un minimo di 1.000 euro, imposta catastale di 50 euro e imposta ipotecaria di 50 euro. La differenza principale sta nell'imposta di registro, più di quattro volte quella della prima casa.

Le tariffe notarili sono libere dal 2012: l'onorario dipende dal notaio, dal valore dell'immobile e dalla complessità dell'atto, più IVA al 22%. Conviene chiedere più preventivi scritti che separino onorario, imposte e spese. Le imposte che il notaio riscuote al rogito vanno allo Stato e non fanno parte del suo compenso. Se si stipula anche un mutuo, serve un secondo atto con un costo aggiuntivo. Di norma il notaio lo sceglie e lo paga chi compra.

Chi compra tramite agenzia paga in genere una provvigione tra il 2% e il 4% del prezzo, più IVA al 22%: su una casa da 300.000 euro sono tra 7.320 e 14.640 euro. Comprando direttamente dal proprietario, ad esempio tramite CasaDaPrivato.it, questa spesa non c'è. Una parte del risparmio conviene usarla per le verifiche di un tecnico sull'immobile.

Oltre al prezzo e alle imposte ci sono le spese tecniche (visure, certificati, eventuali perizie) e, se si chiede un mutuo, perizia, istruttoria, assicurazione incendio e scoppio, atto notarile di mutuo e imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo finanziato per la prima casa, 2% negli altri casi. Per confrontare i mutui guarda il TAEG, che include la maggior parte di questi costi.