L’acquisto di un immobile è un momento centrale nella vita di molte persone. A meno che non si sia fra i pochi che possono permettersi di acquistare casa senza nemmeno pensarci, o che dispongono di un patrimonio familiare tale da rendere inutile l’acquisto della prima casa, comprare un immobile è un grande passo praticamente per chiunque. Spesso l’investimento della vita.
Non stupisce dunque che ci si accinga a questo passo con molta prudenza e qualche preoccupazione.
Il primo grande dilemma: meglio muoversi da soli o con agenzia? Noi crediamo che conviene comprare casa senza agenzia immobiliare.
Crediamo sia preferibile comprare casa da privato essenzialmente per due ragioni:
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Acquistare casa senza agenzia è alla portata di tutti, se fai le verifiche giuste sui documenti e sull’immobile.
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Fa risparmiare le provvigioni, permettendo di destinare risorse alle tasse e imposte da pagare quando si compra casa. Il che, come vedremo, ci tornerà utile!
E in ogni caso prima di compiere un passo tanto impegnativo è bene calcolare tutti i costi inerenti. Questo articolo serve proprio a questo.
Quanto costa comprare casa da un privato?
Come abbiamo detto, comprare casa senza agenzia immobiliare permette di risparmiare sulle provvigioni. Il che non è poco: per chi compra parliamo in genere del 2-4% del prezzo, più IVA: tra 6.000 e 12.000 euro più IVA su una casa pagata 300.000 euro, per fare un esempio.
Con questo denaro risparmiato, si possono sostenere altri costi, molto più piccoli, che ci permettono di affrontare l'acquisto senza temere brutte sorprese: come farsi fare una Relazione tecnica integrata da un professionista, per esempio. Oppure ci si può regalare la consulenza di un facilitatore del processo di acquisto, un Assistente immobiliare dedicato che ci segua passo passo fino al rogito.
Inoltre, se non paghiamo le commissioni dell’agenzia immobiliare riusciremo con maggiore agio a pagare tutte le spese notarili da sostenere per comprare casa.
Soprattutto, si possono risparmiare risorse da dedicare al pagamento delle spese accessorie per l’acquisto casa. Fra cui le imposte. Per scoprire quali sono e a quanto ammontano, continua a leggere.
Tasse acquisto prima casa da privato
Prima domanda, fondamentale: chi acquista casa paga le tasse? La risposta è sì. Che si acquisti una prima casa, per andarci a vivere, o una seconda o terza casa per le vacanze o da affittare e mettere a reddito, si è tenuti al pagamento delle imposte.
Secondo la normativa vigente, però, l’acquisto prima casa gode di una serie di agevolazioni fiscali.
Tali agevolazioni si manifestano soprattutto al momento dell’acquisto quando l’acquirente che acquista un immobile per destinarlo a propria abitazione ha diritto a una riduzione sull’imposta di registro dal 9% al 2% del valore catastale.
Da questa agevolazione sono esclusi tutti gli immobili di lusso, accatastati alle categorie A/1, A/8, A/9.
Considera che al momento del rogito di acquisto prima casa, l’acquirente è tenuto al pagamento di:
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Imposta di registro: 2% del valore catastale dell’immobile, con un minimo di 1.000 euro. (In rete troverai molti calcolatori automatici dell’imposta di registro. Quando li usi verifica di spuntare la casella Abitazione principale o analogo.)
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Imposta catastale: 50 euro.
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Imposta ipotecaria: 50 euro.
Per avere accesso alle agevolazioni prima casa, devi acquistare una casa sita nel tuo stesso comune di residenza, oppure devi trasferirvi la residenza entro i 18 mesi successivi all’atto. Se acquisti la nuova abitazione principale prima di vendere quella che è al momento la tua “prima casa”, devi vendere quest’ultima entro 2 anni dall’acquisto della casa “nuova”: il termine era di un anno ed è stato allungato dal 2025.
Acquisto prima casa under 36
L’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per chi aveva meno di 36 anni e un ISEE fino a 40.000 euro, introdotta dal Decreto Sostegni bis, non è più in vigore. Valeva per gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2023, con una proroga al 31 dicembre 2024 solo per chi aveva già firmato e registrato il preliminare entro il 2023. Oggi anche chi ha meno di 36 anni paga le imposte con le normali agevolazioni prima casa.
Per i giovani resta invece il Fondo di garanzia prima casa, che aiuta a ottenere il mutuo.
Acquisto seconda casa da privato: tasse
Se invece acquisti una seconda casa per le vacanze o uso investimento, non avrai diritto all’agevolazione prima casa. Quindi le imposte da pagare sull’acquisto seconda casa saranno le seguenti:
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Imposta di registro: 9% del valore catastale dell’immobile, con un minimo di 1.000 euro.
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Imposta catastale: 50 euro.
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Imposta ipotecaria: 50 euro.
Quante tasse si pagano a comprare casa da un’impresa
Le tasse e imposte da pagare quando si compra casa sono diverse se invece di acquistare casa da un privato la compriamo da un’impresa, per esempio la società di costruzione o l’impresa che si è occupata della ristrutturazione.
Bada bene: la regola generale vuole che le compravendite immobiliari siano esenti IVA, ma ci sono delle circostanze ( “cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva” come dice l’Agenzia delle Entrate) in cui potresti dover pagare l’IVA. In questo caso tutte le tasse e le imposte saranno:
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IVA al 4% del prezzo se compri la prima casa, al 10% se non è prima casa, al 22% per gli immobili di lusso (categorie A/1, A/8, A/9).
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Imposta di registro fissa 200 euro.
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Imposta catastale fissa 200 euro.
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Imposta ipotecaria fissa 200 euro.
Se vuoi approfondire questo tema, leggi il nostro articolo sul regime IVA delle compravendite immobiliari.
Quante tasse si pagano su una casa di proprietà?
Finora abbiamo visto le imposte che sono dovute al momento di acquisto di una casa. Ma quali tasse si pagano sulla proprietà di un immobile? Ne parliamo nei paragrafi seguenti.
L’IMU
IMU vuol dire Imposta Municipale Propria. Si paga tutti gli anni, ed è dovuta dai proprietari di un immobile oppure di chi ne ha l’usufrutto.
L’imposta viene calcolata su base mensile (mesi di usufrutto proprietà) e viene versata nelle casse del Comune di pertinenza dell'immobile.
La buona notizia è che l'IMU non è dovuta se la casa è il luogo di residenza del proprietario e il suo luogo di dimora abituale (anche questa seconda condizione è necessaria per avere l'esenzione). Fanno eccezione le abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8, A/9), che pagano l’IMU anche se sono abitazione principale.
Invece, sulla seconda casa l’IMU si paga, salvo alcune riduzioni previste dalla legge, ad esempio per la casa data in comodato a un figlio o a un genitore. Le aliquote IMU sono determinate dai Comuni.
La TARI
Anche la Tassa sui Rifiuti è dovuta tutti gli anni da chi occupa l’immobile, proprietario o inquilino, in base al periodo di occupazione. A differenza dell'IMU, non c’è esenzione per l’abitazione principale: i Comuni possono però prevedere riduzioni, ad esempio per le case non abitate o per le famiglie a basso reddito.
Le tariffe TaRi sono stabilite dai singoli Comuni.
IRPEF
Tutti gli immobili che sono messi a reddito, cioè sono affittati, contribuiscono a incrementare il reddito dei loro proprietari e quindi sono soggetti a tassazione IRPEF. Devono comunque essere dichiarati anche gli immobili “tenuti a disposizione” del proprietario, cioè non affittati, nel riquadro RB del modulo Redditi Persone Fisiche (o quadro B del modulo 730).
Le case affittate sono tassate in due modi alternativi.
Tassazione IRPEF del canone di locazione
Secondo questa modalità i proventi degli affitti transitori turistici, a canone libero o a canone concordato sono tassati su una base imponibile del 95% del canone annuo di locazione.
L’aliquota dipende dal tuo scaglione di reddito. Quindi questa modalità ti conviene se hai redditi molto bassi ma assolutamente no se hai redditi medio-alti o alti.
Cedolare secca
Secondo questa modalità l’imposta viene calcolata sul 100% del canone percepito, che però non si somma agli altri redditi: per questo su quella parte non si applicano deduzioni e detrazioni IRPEF.
Può essere conveniente se hai altri redditi (per esempio redditi da lavoro) perché ti permette di usufruire di un'aliquota di tassazione pari al 21%, che scende al 10% se hai affittato il tuo immobile a canone concordato. Per gli affitti brevi l’aliquota è del 21% su un solo immobile scelto dal proprietario e del 26% sul secondo; dal terzo immobile l’attività è considerata d’impresa e serve la partita IVA.
Con questo abbiamo concluso il nostro excursus sull’acquisto prima casa: tasse da pagare e altri oneri. Allora… fatti due conti e procedi con il tuo acquisto immobiliare!