Come garantire la conformità urbanistica e catastale

La Relazione di conformità urbanistica e catastale o Relazione Tecnica Integrata (RTI) è il documento che attesta la conformità edilizia e catastale dell'immobile.
È fondamentale richiederlo ancor prima di mettere in vendita un immobile o firmare la proposta d'acquisto per accertarsi se sono presenti delle irregolarità edilizie e/o difformità catastali.
Infatti, nel caso ci fossero, sapere prima se queste siano sanabili o meno ti permetterà di non compiere passi falsi che possono costarti a livello economico oltrechè causarti sanzioni di natura penale.

Il documento viene redatto e firmato da un tecnico professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra), il quale si assumerà la responsabilità dopo aver visionato l'immobile e la documentazione depositata al Comune e al Catasto, sollevando Notaio e venditore.

Responsabilità del Notaio e del venditore
La conformità urbanistica di un immobile, è resa dal venditore con una dichiarazione fatta in sede di rogito notarile, dunque al Notaio non compete nessun obbligo di verifica riguardo tale dichiarazione. Al Notaio infatti, spetta il compito di verificare l'identità delle parti, la situazione ipotecaria dell'immobile e la situazione catastale ai soli fini fiscali.
Di conseguenza, la responsabilità di tali abusi o irregolarità edilizie resta in capo al venditore fino alla vendita dell'immobile, dopodichè la stessa passerà all'acquirente.
Quest'ultimo, inoltre, dovrà accollarsi anche gli oneri economici per un'eventuale regolarizzazione, oltre che le sanzioni di natura penale.

Come si verifica la regolarità urbanistica
Per poter verificare la regolarità urbanistica di un immobile è necessario ottenere l'ultimo titolo abilitativo.
Nella pratica, il professionista abilitato, attraverso la delega firmata dal proprietario, dovrà recarsi nel Comune ove l'immobile è situato per richiedere l'accesso agli Atti.
Con tempi variabili (min 10 – max 30 giorni) il Comune fornirà la documentazione al tecnico, il quale potrà verificare la presenza dei titoli autorizzativi e abitativi, relazioni e tavole grafiche, la presenza di eventuali sanatorie o eventuali interventi edilizi eseguiti dall'attuale o dai precedenti proprietari.
Posseduta tale documentazione il tecnico potrà procedere con il sopralluogo, momento in cui "scatta la fotografia" di come è l'immobile. Potrà accertare eventuali difformità, come ad esempio la chiusura di balconi o la presenza di porte o finestre tamponate o lo spostamento di tramezzi e sulla base delle informazioni raccolte verificherà la corrispondenza con i documenti urbanistici e catastali ricevuti dal Comune.
Nel caso tale verifica sia positiva, allora si potrà procedere alla compravendita. Qualora fosse negativa e quindi l'immobile risultasse non conforme, la compravendita potrà avvenire solo dopo la regolarizzazione dell'abuso, attraverso la presentazione di una pratica edilizia in sanatoria. Se ci si trovasse di fronte ad un immobile totalmente abusivo e quindi difficilmente sanabile, esso potrebbe essere anche invendibile.

Differenza tra la conformità urbanistica e quella catastale
Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è il Catasto, ma solo il titolo edilizio che è stato depositato nel Comune di riferimento.
Spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non dal punto di vista urbanistico, oppure può capitare l'esatto contrario.
La dichiarazione di conformità catastale attesta che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria presente in Catasto. La conformità catastale è proprio la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'unità immobiliare e le informazioni tenute dal Catasto.
Il Catasto però non è probatorio, svolge solo un funzione fiscale, e quindi quello che è registrato non ha valore di prova in merito alla regolarità edilizia dell'immobile. Sostanzialmente si può dire paradossalmente che possono esistere degli immobili abusivi seppur accatastati.

Cosa è accaduto negli ultimi anni
Negli ultimi quarant'anni si sono compravenduti immobili con un sacco di problematiche edilizie, abusi e altrettanti problemi catastali; da immobili con mansarde abusive, aperture nei solai di lucernai mai dichiarati al fine di creare ambienti abitativi, immobili con finestre in posizioni in contrasto con le normative comunali, case con porticati e tettoie senza titolo autorizzativo, ville con garage e interrati inesistenti nelle planimetrie, negozi trasformati in appartamento senza variazione catastale, ecc.
Di conseguenza molti acquirenti, dopo aver acquistato l'immobile si sono trovati con una bella "patata bollente" fra le mani senza nemmeno saperlo. Gli abusi, le difformità e tutte le problematiche edilizie, venivano riscontrate dal nuovo proprietario solo nel momento in cui era necessaria una rivendita, una ristrutturazione o un intervento sull'immobile.

Nella pratica le difformità edilizie, ancora oggi, sono innumerevoli ed ogni caso andrebbe valutato e approfondito a parte. Non tutte le difformità edilizie sono sanabili, quindi attenzione alla "patata bollente".

Vantaggi di procurarsi una Relazione Tecnica Integrata

In qualità di acquirente è buona norma esigere questo documento prima della sottoscrizione del preliminare così da aver chiaro lo stato dei luoghi del'immobile che si sta acquistando, per non trovarsi davanti a brutte sorprese e procedere in assoluta sicurezza.

Di conseguenza è altamente consigliato al venditore affidarsi ad un esperto per munirsi della Relazione Tecnica Integrata al fine di riscontrare l'eventuale presenza di abusi oppure di difformità che rischierebbero di rendere nullo l'atto notarile o di aprire la strada a dei possibili contenziosi o, ancora, di diventare un pretesto, specialmente per il futuro acquirente, per ottenere un deprezzamento del valore dell'immobile e quindi chiedere delle consistenti riduzioni di prezzo.

Quando ti serve?

La Relazione tecnica di conformità urbanistica è necessaria in caso di compravendita immobiliare

  • come promissario acquirente: ti conviene verificare la regolarità urbanistica prima della sottoscrizione di una proposta di acquisto, perchè, se l'immobile presenta irregolarità, è necessario verificare se esse siano sanabili o insanabili; nel primo caso è il venditore che deve farsi carico dell'adempimento e degli oneri e spese conseguenti, nel secondo caso l'immobile non è alienabile
  • come promittente venditore: per le motivazioni di cui sopra, per garantire che l'immobile è conforme, compravendibile ed evitare rischi di nullità dell'atto formale o sostanziale. Ti sottrae da responsabilità penali e sorprese quali sanzioni da pagare o risarcimento danni
  • richiesta e accensione di un mutuo
  • trasferimento e surroga del mutuo (nel caso in cui tu voglia passare da una banca all'altra per accedere a un tasso più conveniente e a condizioni più favorevoli)
  • in caso di interventi edilizi come, ad esempio, nel caso di una ristrutturazione

In conclusione, PRIMA di firmare una proposta d'acquisto, versare e incassare caparre, è sempre bene tutelarsi facendo verificare da parte di un professionista la conformità urbanistica edilizia di un immobile.