Comprare casa da un privato è un'opportunità fantastica per risparmiare, ma può sembrare un percorso a ostacoli. Da dove comincio? Cosa devo controllare? Come faccio a non commettere errori?

Niente panico. Abbiamo trasformato il processo in una checklist semplice e operativa. Segui questi 10 passaggi per gestire ogni fase dell'acquisto con la massima sicurezza e consapevolezza, dalla prima visita fino al rogito.

Vuoi approfondire ogni aspetto? Questa checklist è il tuo filo conduttore. Per una visione d'insieme, leggi insieme la nostra Guida completa su come comprare casa senza agenzia.

FASE 1: LA PREPARAZIONE

✅ Passo 1: Definisci il Budget e Cerca il Mutuo

Prima ancora di iniziare a cercare, devi sapere quanto puoi spendere. Il tuo budget totale non è solo il prezzo della casa, ma include anche tasse, notaio e altre spese.

Azione Pratica:
  1. Calcola il tuo budget massimo, considerando un 10-15% in più per le spese accessorie (le trovi nella nostra guida alle tasse sull'acquisto).
  2. Se ti serve un mutuo, contatta subito la tua banca per una pre-delibera. Sapere quanto ti concederanno ti darà un enorme vantaggio nella trattativa.
  3. Prepara i documenti necessari per richiedere il mutuo per non perdere tempo.

✅ Passo 2: Inizia la Ricerca sui Canali Giusti

La ricerca è più efficace se sai dove guardare. Concentrati su piattaforme che valorizzano gli annunci tra privati.

Azione Pratica:
  1. Usa portali specializzati come CasaDaPrivato.it, dove trovi solo annunci di proprietari, senza agenzie di mezzo.
  2. Imposta filtri precisi (zona, metratura, prezzo) e salva le ricerche per ricevere notifiche sui nuovi immobili.
  3. Non scartare a priori un immobile per le foto non professionali: potrebbe nascondere un ottimo affare. Se vuoi saperne di più, leggi la nostra guida alle migliori piattaforme per cercare casa.

FASE 2: LA VISITA E LE VERIFICHE

✅ Passo 3: Prepara la Prima Visita

La prima visita non è solo emozione, è un'indagine. Prepara una lista di domande da fare al venditore per non dimenticare nulla.

Azione Pratica:
  1. Prepara una lista di domande chiave: motivo della vendita, da quanto tempo è in vendita, spese condominiali, stato degli impianti. Trovi un elenco completo nel nostro articolo sulle domande essenziali da fare al venditore.
  2. Durante la visita, osserva attentamente: luminosità, rumori, stato di infissi, pavimenti e muri (cerca macchie di umidità o crepe).

✅ Passo 4: Esegui le Verifiche Preliminari

Se la casa ti piace, è il momento delle verifiche iniziali, prima ancora di pensare a una proposta.

Azione Pratica:
  1. Verifica Catastale: Chiedi al proprietario la visura catastale e la planimetria. Controlla che la planimetria corrisponda allo stato reale della casa. Se ci sono difformità (es. una parete spostata), devono essere sanate prima del rogito.
  2. Verifica Condominiale: Chiedi gli ultimi verbali di assemblea e il preventivo delle spese. Verifica se ci sono lavori straordinari deliberati (e chi li paga).
  3. Per non sbagliare, segui la nostra guida su cosa controllare prima di comprare casa.

FASE 3: L'ANALISI DOCUMENTALE

✅ Passo 5: Richiedi e Analizza i Documenti Chiave

Questa è la fase più importante per un acquisto sicuro. Chiedi al venditore la documentazione completa e, se non ti senti sicuro, fatti aiutare.

Azione Pratica:
  1. Richiedi l'Atto di Provenienza (per capire come il venditore è diventato proprietario) e l'Attestato di Prestazione Energetica (APE).
  2. Chiedi le certificazioni degli impianti (elettrico e idraulico). Se non sono a norma, puoi usarlo come leva nella trattativa.
  3. Per essere certo al 100%, la soluzione migliore è una Relazione Tecnica Integrata, che certifica la regolarità urbanistica e catastale. È un piccolo investimento per una tranquillità totale.

✅ Passo 6: Coinvolgi il Notaio

Scegli tu il Notaio (di solito lo paga chi compra) e coinvolgilo fin da subito. Sarà il tuo più grande alleato.

Azione Pratica:
  1. Scegli un Notaio di fiducia e sottoponigli i documenti raccolti nel passo 5.
  2. Chiedigli di effettuare le visure ipotecarie per verificare che non ci siano ipoteche o pignoramenti sull'immobile.
  3. Chiedigli un preventivo dettagliato per il rogito.

FASE 4: LA TRATTATIVA E LA PROPOSTA

✅ Passo 7: Imposta la Trattativa

Negoziare direttamente con il proprietario ti dà grande flessibilità. Sii preparato e strategico.

Azione Pratica:
  1. Fai un'offerta ragionata, leggermente inferiore al prezzo richiesto, motivandola con dati oggettivi (prezzi di zona, eventuali lavori da fare).
  2. Mantieni un atteggiamento collaborativo. L'obiettivo è trovare un accordo che soddisfi entrambi.
  3. Se la trattativa ti spaventa, un Assistente Personale Dedicato può negoziare per te, garantendoti il miglior prezzo possibile.

✅ Passo 8: Scrivi una Proposta d'Acquisto Blindata

La proposta è un contratto. Deve essere scritta in modo impeccabile per tutelarti.

Azione Pratica:
  1. Metti tutto per iscritto, usando un modello come quello che trovi nella nostra guida alla proposta d'acquisto.
  2. Includi sempre una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo. Se la banca non ti concede il finanziamento, la proposta decade e hai diritto alla restituzione della caparra.
  3. Definisci chiaramente il prezzo, la caparra, i tempi per il rogito e la data di validità della proposta.

FASE 5: VERSO LA CONCLUSIONE

✅ Passo 9: Il Contratto Preliminare (Compromesso)

Dopo l'accettazione della proposta, si può passare direttamente al rogito o, per maggiore sicurezza, stipulare un contratto preliminare (o "compromesso").

Azione Pratica:
  1. Se passa molto tempo tra proposta e rogito, è consigliabile trascrivere il preliminare dal Notaio. Questo atto ti protegge da eventuali problemi del venditore (fallimenti, pignoramenti).
  2. Leggi la nostra guida completa al preliminare di compravendita per capire quando è davvero necessario.

✅ Passo 10: Il Rogito Notarile

È l'atto finale che ti rende ufficialmente proprietario della tua nuova casa.

Azione Pratica:
  1. Qualche giorno prima del rogito, fai un ultimo sopralluogo per verificare che la casa sia nelle stesse condizioni in cui l'hai vista.
  2. Assicurati che il venditore porti tutte le chiavi, i telecomandi e i documenti originali.
  3. Al rogito, il Notaio leggerà l'atto, tu firmerai e pagherai il saldo. Congratulazioni, hai comprato casa!

Seguendo questa checklist, potrai affrontare l'acquisto da privato con la preparazione di un professionista, evitando gli errori più comuni e godendoti il risparmio e la soddisfazione di avercela fatta da solo.

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Se desideri una guida esperta in ogni fase dell'acquisto, CasaDaPrivato.it mette a tua disposizione un Assistente Personale Dedicato che ti accompagnerà dall'inizio alla fine, garantendoti un acquisto sicuro e vantaggioso.

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FAQ

I 10 passi essenziali sono: 1) Definire budget e cercare mutuo con pre-delibera, 2) Ricercare su canali specializzati come CasaDaPrivato.it, 3) Preparare la prima visita con domande chiave, 4) Eseguire verifiche preliminari (catastale e condominiale), 5) Richiedere e analizzare documenti (atto, APE, certificazioni impianti), 6) Coinvolgere il notaio per visure ipotecarie, 7) Impostare trattativa strategica, 8) Scrivere proposta d'acquisto con clausola sospensiva mutuo, 9) Stipulare contratto preliminare se necessario, 10) Completare rogito notarile con ultimo sopralluogo.

Il budget totale deve includere un 10-15% in più rispetto al prezzo della casa per coprire le spese accessorie: tasse di registro (2% prima casa, 9% seconda casa), onorario notaio (1.500-3.500€), imposte ipotecarie e catastali (50€ ciascuna per prima casa), eventuali spese tecniche (perizie, RTI) e costi del mutuo se necessario. È fondamentale calcolare tutto prima di iniziare la ricerca per evitare sorprese e sapere esattamente quanto puoi spendere.

I documenti essenziali da richiedere sono: visura catastale e planimetria (per verificare conformità), atto di provenienza (per capire come il venditore è diventato proprietario), Attestato di Prestazione Energetica (APE) obbligatorio, certificazioni degli impianti elettrico e idraulico, ultimi verbali di assemblea condominiale e preventivo spese. Per una sicurezza totale, la soluzione migliore è richiedere una Relazione Tecnica Integrata che certifica la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile.

Il notaio va coinvolto fin da subito, non solo al momento del rogito. Scegli tu il notaio (di solito lo paga chi compra) e sottoponigli i documenti raccolti dal venditore prima ancora di fare la proposta d'acquisto. Il notaio effettuerà le visure ipotecarie cruciali per verificare che non ci siano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli sull'immobile, proteggendoti da brutte sorprese. Ti fornirà anche un preventivo dettagliato per il rogito.

La proposta d'acquisto deve essere scritta in modo impeccabile e includere: prezzo concordato, importo e modalità di versamento della caparra confirmatoria, tempi precisi per il rogito, data di validità della proposta e, fondamentalmente, una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo. Questa clausola è cruciale: se la banca non ti concede il finanziamento, la proposta decade automaticamente e hai diritto alla restituzione integrale della caparra versata, senza perdere denaro.

Dopo l'accettazione della proposta, puoi passare direttamente al rogito se i tempi sono brevi (1-2 mesi). Se invece passa molto tempo tra proposta e rogito, è consigliabile stipulare e trascrivere un contratto preliminare (compromesso) dal notaio. La trascrizione ti protegge da eventuali problemi del venditore come fallimenti, pignoramenti o vendite multiple dello stesso immobile, garantendoti la priorità sull'acquisto anche in caso di complicazioni.

CasaDaPrivato.it ti supporta in ogni fase della checklist con servizi professionali: piattaforma specializzata per la ricerca con solo annunci tra privati, guide dettagliate per ogni passaggio, servizi documentali completi (RTI, visure, planimetrie), modelli di proposta d'acquisto e preliminare conformi, e soprattutto un Assistente Personale Dedicato che ti accompagna dall'inizio alla fine garantendo un acquisto sicuro e vantaggioso. Combini l'autonomia e il risparmio dell'acquisto da privato con la sicurezza e competenza di un professionista al tuo fianco.